고액 반전세 HUG 보증보험, 전월세 전환율 6% 적용으로 안정성 강화

고액 반전세 HUG 보증보험, 전월세 전환율 6% 적용으로 서민 주거 안정 도모

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주택도시보증공사(HUG)는 최근 고액 반전세 계약에 대한 보증보험 가입을 제한하는 새로운 방침을 발표했습니다. 이는 보증금이 낮고 월세가 높은 고액 반전세 계약이 서민 주거 안정이라는 HUG의 설립 취지에 부합하지 않다는 판단에 따른 조치입니다. HUG는 홈페이지를 통해 이러한 제도 개선 사항을 공지하며, 앞으로의 보증 가입 기준을 명확히 했습니다.

전월세 전환율 6%의 의미

이번 개선안의 핵심은 전월세 전환율 6%를 적용하여 보증금을 산정하는 것입니다. 전월세 전환율이란 월세를 전세로 환산할 때 사용하는 기준으로, 이를 통해 보증금이 얼마가 되는지를 계산할 수 있습니다. 예를 들어, 보증금이 2억 원이고 월세가 300만 원인 주택의 경우, 월세 1년치(3,600만 원)를 전환율 6%로 나누면 6억 원이 됩니다. 이때 보증금 2억 원을 더하면 총 보증금은 8억 원이 되며, 이는 수도권의 전세보증금 기준인 7억 원을 초과하여 보증 가입이 불가능하게 됩니다.

 

현행 기준과의 차이점

기존에는 수도권의 전세보증금 기준이 7억 원, 지방은 5억 원으로 설정되어 있었으며, 월세에 대한 고려는 없었습니다. 이로 인해 임차보증금이 7억 원이고 월세가 500만 원인 초호화 주택의 임대차 계약도 보증이 가능했습니다. 그러나 이제는 월세를 포함하여 보증금을 환산하여 가입 여부가 결정되므로, 고액 월세 계약에 대한 보증 지원이 줄어들게 됩니다.

 

적용 시기 및 예외 사항

이 새로운 기준은 2024년 12월 30일부터 신규 신청 건에 적용됩니다. 다만, 시행일 이전에 임대차 계약을 체결하고 계약금 납부 사실이 입증되면 전월세 전환율 적용에서 제외됩니다. 이는 기존 계약자들에게 불이익이 가지 않도록 배려한 조치입니다.

서민 주거 안정의 방향

HUG의 이번 제도 개선은 초고가 임대차 계약에 대한 보증 지원을 줄여 서민 주거 안정이라는 본래의 취지에 맞게 개선된 것으로 평가됩니다. 최근 전세보다 월세 반전세의 비중이 증가하면서, 반환보증에 대한 부담을 줄이는 방향으로 나아가고 있습니다. 그러나 반환보증이 꼭 필요한 비아파트인 빌라나 도시형 생활주택에 대한 대안이 부족한 상황이므로, 서민들을 위한 추가적인 방안이 필요하다는 목소리도 커지고 있습니다.

HUG의 정책 변화가 서민 주거 안정에 긍정적인 영향을 미치기를 바라며, 앞으로의 주거 정책이 더욱 포괄적이고 실질적인 지원을 제공할 수 있기를 기대합니다.

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